Il contratto di locazione è quel particolare contratto con cui il proprietario di un immobile (conduttore) si impegna a concedere in godimento il proprio bene a un altro soggetto (il locatore) ottenendo in cambio un corrispettivo in denaro.
Tutti, almeno una volta nella vita, abbiamo avuto a che fare con un contratto di locazione, che sia in qualità di conduttore o di locatore.
Il contratto, per essere valido, deve presentare determinate caratteristiche e richiede una serie di adempimenti, tra cui la sua registrazione. Prima di analizzare il contenuto necessario del contratto di locazione, vediamo quali sono gli obblighi a cui sono soggette le parti.
Contratto di locazione: obblighi del conduttore e del locatore
La stipula di un contratto di locazione prevede tutta una serie di obblighi in capo ai contraenti. Il locatore deve:
- consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione e mantenerlo in condizioni sufficienti all’uso convenuto; provvedere quindi alle riparazioni, escluse quelle di piccola entità che sono a carico del conduttore;
- garantire il pacifico godimento della cosa locata.
Il conduttore, dal canto suo, deve:
- disporre dell’immobile e utilizzarlo secondo l’uso previsto nel contratto;
- pagare il corrispettivo al locatore;
- restituire l’immobile nello stesso stato in cui l’ha ricevuto, in conformità alla descrizione fattene al momento della consegna, salvo però il deterioramento normale.
Su entrambi poi ricade l’obbligo di registrazione del contratto di affitto presso la sede territorialmente competente dell’Agenzia delle Entrate, utilizzando il modello RLI, che va effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto o da quella di decorrenza. Oggi, questo procedimento è stato notevolmente semplificato permettendo alle parti di procedere alla registrazione telematicamente.
La registrazione contratto di locazione online viene ovviamente rimessa alla discrezionalità dei contraenti che possono scegliere tra la procedura telematica e la presentazione del modello cartaceo.
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Gli elementi essenziali del contratto di locazione
Il contenuto del contratto di locazione varia a seconda della tipologia contrattuale che le parti hanno deciso di porre in essere e delle clausole che autonomamente hanno deciso di inserire nell’ambito della loro autonomia negoziale. A prescindere da questa premessa tutti i contratti di locazione, ai fini della loro validità, devono presentare degli elementi considerati essenziali, tra cui:
- la data di stipula del contratto;
- le generalità di entrambe le parti come nome, cognome, data, luogo di nascita, indirizzo di residenza, codice fiscale o partita iva;
- l’oggetto del contratto con la descrizione dettagliata dell’immobile oggetto dell’affitto. È importante indicare l’indirizzo completo (via e città) ove e ubicato l’immobile, i locali di cui si compone, eventuali pertinenze e l’uso per cui viene ceduto in locazione (abitazione, ufficio, esercizio commerciale, laboratorio artigiano, ecc.);
- il prezzo del canone di locazione, ossia il corrispettivo che viene versato dal conduttore al locatore per poter godere dell’immobile e che non deve mai scendere al di sotto del canone minimo perché si correrebbe il rischio di subire accertamenti automatici da parte dell’Agenzia delle Entrate che riguardano sia le imposte di registro che l’imposta sul reddito delle persone fisiche o giuridiche;
- la durata del contratto di locazione che varia a seconda del tipo di contratto di affitto stipulato (ad uso commerciale, ad uso abitativo, a canone concordato, a canone libero, ecc.) e può assumere le seguenti forme: anni 6+6, 4+4 o 3+2.
